Þ AUTORISATIONS D’URBANISME - RÉGULARISATION
Sursis à statuer en vue de régulariser un vice entachant une autorisation d’urbanisme (art. L. 600-5-1 C. urb.) : le juge administratif doit statuer sur les fins de non-recevoir soulevées devant lui. CE 16 oct. 2024, n°473776. Mentionné aux tables du recueil Lebon. Lorsque le juge administratif saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager décide de recourir à l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, il doit, avant de surseoir à statuer sur le fondement de ces dispositions, non seulement constater préalablement qu'aucun des autres moyens n'est fondé et n'est susceptible d'être régularisé et indiquer dans sa décision de sursis pour quels motifs ces moyens doivent être écartés, mais aussi statuer sur les fins de non-recevoir (FNR) le cas échéant soulevées devant lui.
Notion de permis de construire modificatif : application d’une décision du Conseil d’État postérieure à la clôture de l’instruction. CE 1er oct. 2024, n°469776. Mentionné aux tables du recueil Lebon. Pour déterminer si le permis attaqué présentait le caractère d’un permis modificatif, la Cour administrative d’appel avait fait application, postérieurement à la clôture d’instruction, de la règle énoncée, par la décision CE n° 437765 du 26 juillet 2022, selon laquelle l’autorité compétente, saisie d’une demande en ce sens, peut délivrer au titulaire d’un permis de construire en cours de validité un permis modificatif, tant que la construction que ce permis autorise n’est pas achevée et dès lors que les modifications envisagées n’apportent pas à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Si le Conseil d’état rappelle, en cas d’application d’une règle jurisprudentielle nouvelle, que les exigences de la procédure contradictoire contraignent le juge à rouvrir les débat si les parties n’ont pas été en mesure de débattre sur le terrain juridique sur lequel se situait le litige, il juge toutefois que l’application la jurisprudence relative au champ d’application du permis modificatif, même postérieure à la date de clôture de l’instruction ne nécessitait pas en la rouverture des débats dès lors que les parties, compte tenu des règles applicables avant la décision du Conseil d'Etat, de la nature et de l'ampleur des modifications que le permis litigieux apportait au projet avait eu l’occasion de débattre sur la question.
La régularisation d’un permis de construire n’est possible que si elle constitue l’objet du permis de construire modificatif. CE 17 juin 2024, n°471711. Pour le Conseil d’État un permis de construire modificatif ne peut régulariser le ou les vices entachant la légalité du permis initial qu’à la condition que l'objet de ce permis modificatif est soit cette régularisation.(…) en déduisant ainsi de la seule circonstance que le permis de construire modificatif avait été délivré par l'autorité compétente qu'il pouvait être regardé comme ayant régularisé le vice d'incompétence dont était entaché le permis initial, alors qu'il lui appartenait de rechercher s'il résultait des pièces du dossier, tels que la chronologie dans laquelle s'inscrivait la demande de permis modificatif ou les échanges intervenus avec la commune à l'occasion de son instruction, que ledit permis modificatif avait eu en l'espèce cet objet de régularisation, la cour administrative d'appel de Nancy a entaché son arrêt d'erreur de droit.
Application de l’article L. 600-5-1 C. urb. à un permis de régularisation : en cas de sursis à statuer, si le permis de construire modificatif est lui-même entaché d’un vice qui lui est propre, un second sursis à statuer est impossible. CE, 14 octobre 2024, n°471936 : Publié aux tableau recueil Lebon. Si, à la suite d’un sursis à statuer prononcé par le juge administratif pour régulariser un vice affectant la régularité d’un permis attaqué, le permis modificatif de régularisation obtenue ne régularisant pas le permis initial, le juge administratif est tenu d’annuler le permis sans qu’il soit possible de prononcer un nouveau sursis à statuer.
Toutefois, si le permis de régularisation, régularise le permis initial mais est lui-même entaché d’un vice qui lui est propre, le juge administratif peut sursoir à statuer si les conditions du sursis sont réunies.
Þ AUTORISATIONS D’URBANISME : CHAMP D’APPLICATION
Demande d’autorisation de travaux sur une construction inachevée. CAA Paris, 2 oct. 2024, n° 24PA00362. Le propriétaire envisageant de réaliser de nouveaux travaux sur une construction irrégulière en raison de son inachèvement (permis périmé) doit présenter une demande d’autorisation portant sur l’ensemble du bâtiment.
Le changement de destination d'une construction existante, même non accompagné de travaux, doit faire l'objet d'une déclaration préalable. Cour de cassation, Chambre criminelle, 3 septembre 2024, 23-85.489, Publié au bulletin. Un particulier avait acheté un terrain qui était utilisé comme un hôtel-restaurant. Il avait, par la suite, utilisé le terrain pour donner les locaux en baux ainsi que des mobile-homes.
Une décision de classement en meublé de tourisme ne peut se substituer à l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article 631-7 du CCH. Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 27 juin 2024, 23-13.131, Publié au bulletin
Þ AUTORISATIONS D’URBANISME : INSTRUCTION
Reconstruction à l’identique : le délai de 10 ans doit prendre en compte l’instruction de la demande de permis. TA Toulon, 2 juillet 2024, M. M. c/ Commune de Six-Fours-les-Plages, n°2103189. Le délai de 10 ans permettant de bénéficier du régime de la reconstruction à l’identique se calcule depuis la date de démolition du bâtiment jusqu’à l’obtention du permis valant autorisation de sa reconstruction. Le pétitionnaire doit donc anticiper le délai d’instruction du permis déposé afin de pouvoir bénéficier des dispositions tirées de l’article L. 111-15 du code de l’urbanisme.
« 3. M. M. soutient sans être contesté que le sinistre qui a entraîné l’incendie de sa construction est intervenu en date du 13 juin 2011. Ainsi, le délai de dix ans fixé par les dispositions de l’article L. 111-15 du code de l’urbanisme expirait au 13 juin 2021, date limite fixée à M. M. pour obtenir son permis de construire pour la reconstruction à l’identique de sa construction. Il est constant que la décision de refus de permis de construire opposée à M. M. est intervenue postérieurement à cette date, le 1er octobre 2021. La demande de permis de construire a en outre été déposée par M. M. le 27 mai 2021, soit moins de trois mois avant l’expiration du délai de dix ans précédemment rappelé. Ainsi, en prenant en compte le délai d’instruction de la demande de M. M. de 3 mois, l’instruction de sa demande de permis de construire était censée s’achever le 27 août 2021, soit à une date postérieure à la date limite fixée à M. M. par les dispositions de l’article L. 111-15 du code de l’urbanisme, pour obtenir son permis de construire, rendant ainsi impossible une reconstruction à l’identique, le délai de dix ans étant expiré. Par suite, il ressort des pièces du dossier que la demande de reconstruction à l’identique déposée par M. M. le 27 mai 2021 était tardive et le maire de la commune se trouvait ainsi en situation de compétence liée pour s’opposer à la délivrance du permis de construire.
4. Cette situation de compétence liée du maire entraîne l’inopérance de l’ensemble des moyens soulevés par le requérant dans la présente requête. […] .»
Autorisation exceptionnelle d’exploiter un ERP : le Conseil d’État confirme la validité de l’arrêté du 30 octobre 2023 ayant prolongé de 15 jours à 2 mois avant le début de la manifestation, le délai de dépôt de la demande d’autorisation. CE 22 oct. 2024, n°489488.
« Le ministre fait notamment valoir, sans être contredit, que cette instruction peut exiger plusieurs échanges entre l'administration et l'auteur de la demande d'autorisation et, dans certains cas, de recourir à une expertise externe ».
Þ CONTENTIEUX DE L’URBANISME
L’intérêt à agir d’un requérant voisin ne peut être apprécié qu’au seul regard de la distance des bâtiments. Conseil d'État, 8 oct. 2024, n°493773, Inédit au recueil Lebon. Pour retenir que les requérants n’avaient pas la qualité de voisins immédiats, l’ordonnance attaquée se fondait sur le fait que les bâtiments accueillant respectivement leur domicile et leur siège social étaient situés à près de 400 mètres et séparés par un espace boisé des projets litigieux et, d'autre part, sur ce que les nuisances dont ils faisaient état n'étaient pas établies. Or certaines des parcelles appartenant aux requérants sont immédiatement contiguës de parcelles appartenant à la société bénéficiaire du permis de construire et du permis modificatif litigieux et l'existence d'une cuvette naturelle renforce le vis-à-vis entre les parcelles occupées par les requérants et celles qui font l'objet des projets autorisés (notamment l'exposition aux nuisances en dépit des boisements qui les séparent).
Le locataire d'un immeuble existant contestant le permis de construire un nouvel immeuble, après démolition de celui qu'il loue n’a pas d’intérêt pour agir. CE 16 oct. 2024, n°475093. Mentionné aux tables du recueil Lebon. La qualité de locataire d'un immeuble existant, ayant vocation à être démoli pour les besoins de la réalisation d'un nouvel ensemble immobilier, ne confère pas à une personne un intérêt suffisant pour demander l'annulation pour excès de pouvoir du permis de construire cet ensemble immobilier, ce permis n'étant, par lui-même, pas de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien occupé, au sens de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme.
L’obligation de notification des recours en matière d’urbanisme s’applique à l’auteur d’un recours incident. CE 1er oct. 2024, n° 477859. Mentionné aux tables du recueil Lebon. L'auteur d'un recours contentieux contre une décision d'urbanisme qu'ils mentionnent, y compris présenté par la voie d'un appel incident ou d'un pourvoi incident, est tenu de notifier une copie du recours tant à l'auteur de l'acte ou de la décision qu'il attaque qu'à son bénéficiaire. Il appartient au juge, au besoin d'office, de rejeter le recours comme irrecevable lorsque son auteur, après y avoir été invité par lui, n'a pas justifié de l'accomplissement des formalités requises par ces dispositions.
Le régime de l’appel en zone tendue s’applique à une décision de sursis à statuer. CAA Paris, 26 sept. 2024, n°24PA02536.
Transfert d’un bien immédiatement voisin au terrain d’assiette d’un permis de construire à une société avant la date d’affichage : question de l’intérêt à agir. TA Nice, 17 juillet 2024, Société Hugo, n°2201299. Si le bien est vendu par son propriétaire, personne physique, à une société dont il est le gérant mais qui n’existait pas à la date d’affichage du permis de construire, alors cette société n’a pas d’intérêt à agir contre le permis de construire.
Permis de construire modificatif délivré au cours de l’instance dirigée contre le permis initial : le recours est possible tant que le juge n’a pas statué au fond. CE 24 juill. 2024, n°471554. « Il résulte de ces dispositions que les parties à une instance portant sur un recours dirigé contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager initialement délivré ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable initialement obtenue sont recevables à contester la légalité d'un permis modificatif, d'une décision modificative ou d'une mesure de régularisation intervenue au cours de cette instance, lorsqu'elle leur a été communiquée, tant que le juge n'a pas statué au fond, sans condition de forme ni de délai. Si cette contestation prend la forme d'un recours pour excès de pouvoir présenté devant la juridiction saisie de la décision initiale ou qui lui est transmis en application de l'article R. 351-3 du code de justice administrative, elle doit être regardée comme un mémoire produit dans l'instance en cours. La circonstance qu'elle ait été enregistrée comme une requête distincte est sans incidence dès lors qu'elle a été jointe à l'instance en cours pour y statuer par une même décision. »
Þ LOTISSEMENTS
Cristallisation des règles en lotissement. CE 18 oct. 2024 n°473828. Mentionné aux tables du recueil Lebon. Dès lors que la division foncière a été réalisée par le transfert en propriété ou en jouissance d’une partie au moins des lots dans le délai de validité de l’arrêté de non-opposition à déclaration préalable prévu par l’article R* 424-18 du code de l’urbanisme, le bénéficiaire de cet arrêté peut se prévaloir, à l’occasion d’une demande de permis de construire, des droits attachés, en vertu de l’article L. 442-14 du même code, au lotissement autorisé. Est sans incidence, à cet égard, la circonstance que le lot destiné à être bâti n’ait pas lui-même fait l’objet d’un transfert en propriété ou en jouissance.
Þ AGRIVOLTAÏSME
Agrivoltaïsme : refus de transmettre une QPC sur la conformité à la Constitution de l'article 54 de la loi APER du 10 mars 2023 portant création du régime juridique de l'agrivoltaïsme. CE 3 oct. 2024, n°494941. Pour le Conseil d'État le régime juridique de l'agrivoltaïsme favorise la production d'énergie solaire et, ainsi, poursuit l'objectif à valeur constitutionnelle de protection de l'environnement. En outre, ce régime juridique garantit l'effectivité du droit à un environnement sain et équilibré des générations futures en raison de l'exigence de réversibilité qu'il prescrit.
Þ EXPROPRIATION
Expropriation : une QPC sur la déchéance du droit de rétrocession renvoyée au Conseil Constitutionnel. Cass. 3e civ., 5 septembre 2024, n° 24-40.013.
Question posée : L'article L. 421-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique porte t-il atteinte aux droits et libertés garantis par les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du Citoyen de 1789 ainsi que par l'article 1 du protocole n° 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales du 4 novembre 1950 ? »
L’article L. 421-3 sanctionne par la déchéance du droit de rétrocession l’absence de signature de l’acte de vente et de paiement du prix dans le délai d’un mois à compter de sa fixation amiable ou judiciaire. Pour la Cour de cassation :
- D’une part, « la disposition contestée, en ce qu’elle sanctionne par la déchéance du droit de rétrocession par l’absence de signature de l’acte de vente et de paiement du prix dans le délai d’un mois à compter de la fixation amiable ou judiciaire du prix, nonobstant l’accomplissement à cette fin de diligences par le titulaire du droit de rétrocession ou une éventuelle inertie de l’autorité expropriante, est susceptible de priver d’effectivité l’exercice du droit de rétrocession et, ainsi, de porter atteinte au droit de propriété» ;
- D’autre part, « cette atteinte pourrait être considérée comme disproportionnée, dès lors que le délai d’un mois paraît incompatible avec les délais usuels d’établissement d’un acte authentique et, lorsque le bénéficiaire du droit de rétrocession est tenu de recourir à un financement, de souscription d’un prêt bancaire. »
Expropriation : délai de recours du locataire pour contester l’arrêté de cessibilité. CE 3 oct. 2024, n°491297. Mentionné aux tables du recueil Lebon. Si le preneur à bail d’un bien immobilier, titulaire de droits personnels à ce titre, justifie d’un intérêt lui donnant qualité pour contester devant le juge de l’excès de pouvoir la légalité d’un arrêté déclarant cessible une parcelle dont il est locataire, il n’est pas, à la différence du propriétaire de la parcelle, au nombre des personnes destinataires de cet arrêté auxquelles il doit être notifié. Par suite, la publication régulière d’un tel arrêté a pour effet de faire courir le délai de recours contentieux à son encontre.
Expropriation : le juge peut se fonder sur les termes de comparaison invoqués par les parties même en l’absence de production des actes de vente. Cass. civ. 19 sept. 2024, n°23-19.783. Ne méconnaît pas le principe de la contradiction, le juge de l'expropriation qui, pour fixer le montant de l'indemnité d'expropriation ou de délaissement, se fonde sur les termes de comparaison invoqués par les parties dans leurs conclusions, même en l'absence de production des actes de vente dont ils sont issus, dès lors que ces éléments sont extraits de bases de données accessibles au public, comportent les informations énoncées à l'article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales et sont accompagnés des références de publication permettant, le cas échéant, l'obtention des actes de mutation correspondants auprès du service de la publicité foncière
Þ DOCUMENTS ET RÈGLES D’URBANISME
Méthode d’appréciation de la destination d’un immeuble ancien. CE 8 juillet 2024, n°475635. Mentionné aux tables du recueil Lebon. Lorsque la destination d'un immeuble ne peut, en raison de son ancienneté, être déterminée par les indications figurant dans une autorisation d'urbanisme ni, à défaut, par des caractéristiques propres ne permettant qu'un seul type d'affectation, il appartient au juge administratif devant lequel la destination en cause est contestée d'apprécier celle-ci en se fondant sur l'ensemble des circonstances de fait de l'espèce.
En l’espèce, il s’agissait de locaux utilisés par une imprimerie, qui ont perdu leur destination industrielle initiale compte tenu de leur utilisation par un établissement d’enseignement supérieur pendant plus de 30 ans et relevaient désormais de la destination CINASPIC au sens du PLU de Paris :
« 7. Il ressort des énonciations de l'arrêt attaqué que la cour administrative d'appel de Paris, après avoir rappelé que les locaux, objets du litige, avaient été construits à la fin du 19ème siècle et initialement utilisés par une imprimerie, a relevé qu'ils ont par la suite notamment été utilisés par l'Ecole des hautes études en sciences sociales (EHESS), qui est un établissement d'enseignement supérieur, entre 1984 et 2015, soit pendant plus de 30 ans, pour y accueillir deux unités de recherche, un service éditions, une bibliothèque, des services administratifs et des espaces de stockage. C'est par une appréciation souveraine exempte de dénaturation que la cour administrative d'appel a jugé que ces locaux avaient perdu leur destination industrielle initiale et, compte tenu de leur utilisation suffisamment établie, qu'ils relevaient de la destination des CINASPIC telle que définie par le règlement du plan local d'urbanisme de Paris cité au point 4, ce qui impliquait qu'ils devaient être pris en compte au titre des surfaces liées à la fonction résidentielle pour l'application du 2° de l'article UG 2.2.1 cité au point 4. En statuant ainsi, la cour administrative d'appel de Paris, qui a suffisamment motivé son arrêt sur ce point, n'a pas commis d'erreur de droit ».
La mutualisation des places de stationnement permis par un PLU n’entraîne pas forcément l’allègement des obligations des constructeurs. TA Lyon, 24 septembre 2024, Société Quartus Ensemblier urbain, req., n° 2310637. Le TA de Lyon rappelle dans cette décision que le bénéfice des dispositions autorisant la mutualisation et le foisonnement des usages contenues dans un PLU ne dispense pas le pétitionnaire du permis de réaliser le nombre de places de stationnement exigible mais seulement de cumuler les places réalisées pour une destination avec celles à réaliser pour une autre.
Les communes réunissant les conditions leur permettant d’être exonérées des obligations SRU ne le sont pas systématiquement. CE 8 oct. 2024, n°488294.En l'espèce, le Conseil d'État estime que le déficit d'attractivité de la commune de Sausset-les-Pins n'est pas démontré au vu des éléments relevés et non contestés (évolution démographique légèrement négative, concentration contenue de l'emploi et temps de transport en commun de 40 minutes à 1 heure pour accéder à Marseille, principale zone d'emploi du territoire), cette commune n'ayant, par ailleurs, que très peu de logements vacants. En ne l'inscrivant pas dans la liste des communes exemptées, l'auteur du décret n'a pas commis d'erreur manifeste d'appréciation eu égard notamment à la forte demande de logement social et au dynamisme observé de la construction sur son territoire.
Création de locaux dédiés aux vélos : pas d’exonération totale des obligations en matière de stationnement. CAA Lyon, 2 juill. 2024, n° 23LY00291. La dérogation prévue à l'article L. 152-6-1 du code de l'urbanisme permet de réduire le nombre de places de stationnement à réaliser mais pas de les supprimer totalement.
Þ ENVIRONNEMENT
Évolution du PLU en cours d’instruction d’une demande d’autorisation environnementale : obligation de compléter le dossier pour justifier de la conformité du projet. CE 24 juill. 2024, n°472039. Mentionné aux tables du recueil Lebon. Le dossier de demande d’autorisation environnementale pour un projet de parc éolien doit comprendre un document établi par le pétitionnaire justifiant de la conformité du projet aux documents d’urbanisme en vigueur à la date du dépôt de sa demande. Il appartient, le cas échéant, au pétitionnaire, dans le cas où, au cours de l’instruction de sa demande d’autorisation, les documents d’urbanisme applicables font l’objet d’évolutions qui sont de nature à avoir une incidence sur le projet, de compléter son dossier par la production d’un nouveau document justifiant de la conformité du projet aux nouvelles dispositions d’urbanisme, applicables à la date de la décision statuant sur sa demande.
Dérogation espèces protégées : office de l’administration. CE 8 juill. 2024, n° 471174 - Mentionné aux tables du recueil Lebon
1) Une dérogation à l’interdiction de destruction ou de perturbation d’espèces protégées doit être requise dès lors que l’activité, l’installation, l’ouvrage ou les travaux faisant l’objet d’une autorisation environnementale ou d’une autorisation en tenant lieu comportent un risque suffisamment caractérisé pour une ou plusieurs espèces protégées, peu important la circonstance que l’autorisation présente un caractère définitif ou que le risque en cause ne résulte pas d’une modification de cette autorisation. ...
2) Lorsque la modification de l’autorisation conduit l’autorité administrative à imposer des prescriptions complémentaires dont l’objet est d’assurer ou de renforcer la conservation d’espèces protégées, il appartient à l’autorité administrative de s’assurer que les prescriptions complémentaires qu’elle impose présentent un caractère suffisant et, dans ce cadre, de rechercher si elles justifient, lorsqu’il demeure un risque caractérisé pour les espèces, d’imposer au bénéficiaire de solliciter une telle dérogation sur le fondement de l’article L. 171-1 du code de l’environnement.
Þ DÉMOLITION
Immeuble menaçant ruine : CE 4 juill. 2024, n°464689. Mentionné aux tables du recueil Lebon. Lorsque la personne publique entend obtenir le remboursement auprès d’un propriétaire privé des frais qu’elle a exposés à l’occasion de travaux de démolition engagés sur le fondement des pouvoirs de police générale qu’il tient des articles L. 2212-2 et L. 2212-4 du code général des collectivités territoriales (CGCT), en invoquant la responsabilité civile de ce propriétaire, au titre soit d’une faute soit de son enrichissement sans cause, la contestation de la créance invoquée par la personne publique, quel que soit son mode de recouvrement, constitue un litige relevant de la compétence des tribunaux de l’ordre judiciaire, en l’absence d’une disposition législative spéciale régissant une telle action civile.
Þ URBANISME COMMERCIAL
Saisine par le maire d’une commune de moins de 20 000 habitants, de la CDAC pour un projet de construction d’un équipement commercial dont la surface est comprise entre 300 et 1000 m2 et compétence juridictionnelle. CE 24 juill. 2024, n°464565. Mentionné aux tables du recueil Lebon
1) Les cours administratives d'appel ne sont, par exception, compétentes pour statuer en premier et dernier ressort sur un recours pour excès de pouvoir (REP) dirigé contre un permis de construire, aussi bien en tant qu'il vaut autorisation de construire qu'en tant qu'il vaut autorisation d'exploitation commerciale, que si ce permis tient lieu d'autorisation d'exploitation commerciale. Il en va de même des litiges relatifs aux autorisations d'exploitation commerciale délivrées par les commissions d'aménagement commercial lorsque le projet ne nécessite pas de permis d'urbanisme.
2) Hors ces cas, et sauf autres dispositions spéciales, elles ne sont pas compétentes pour connaître en premier et dernier ressort d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre la décision prise par l'autorité compétente en matière d'urbanisme sur une demande de permis de construire un équipement commercial dont la surface est comprise entre 300 et 1 000 mètres carrés, y compris si, lorsqu'il s'agit d'une commune de moins de 20 000 habitants, la commission départementale d'aménagement commercial (CDAC) est saisie pour avis en application de l'article L. 752-4 du code de commerce.