* Autorisations d’urbanisme
L’administration n’est pas tenue d’accorder une autorisation d’urbanisme en assortissant sa décision de prescriptions spéciales. CE 11 avril 2025, n°498803 – Publié au recueil Lebon. Répondant à une question posée par un tribunal administratif dans le cadre d’une demande d’annulation d’un refus de permis de construire, le Conseil d’État juge, dans cet avis, que le pétitionnaire auquel est opposée une décision de refus de permis de construire ou d’opposition à déclaration préalable ne peut utilement se prévaloir devant le juge de l’excès de pouvoir de ce que l’autorité administrative compétente aurait dû lui délivrer l’autorisation sollicitée en l’assortissant de prescriptions spéciales.
Autorisations du sol dans les communes littorales : un secteur « déjà urbanisé » peut avoir été identifié antérieurement à l’entrée en vigueur à la loi ELAN. CE 20 mars 2025, n°487711. Mentionné aux tables du recueil Lebon. Selon les articles L. 121-3 et L. 121-8 du code de l’urbanisme, dans leur version issue du I de l’article 42 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, l’autorité administrative chargée de se prononcer sur les demandes d’autorisation d’occupation ou d’utilisation du sol sur le territoire d’une commune littorale ne peut autoriser une construction en dehors des agglomérations et villages existants que si le terrain d’assiette du projet est situé dans un « secteur déjà urbanisé », au sens de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, identifié comme tel par le schéma de cohérence territoriale (SCOT) et délimité comme tel par le plan local d’urbanisme (PLU).
Un « secteur déjà urbanisé » au sens de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, est susceptible d’être défini par un SCOT et délimité par un PLU, quand bien même ils auraient été adoptés antérieurement à la loi du 23 novembre 2018.
* Documents et règles d’urbanisme
Obligations du commissaire enquêteur. CE 30 avril 2025, n°490965. Mentionné aux tables du recueil Lebon. Un Commissaire enquêteur, refuse de se prononcer sur les nombreuses observations du public portant sur l'orientation d'aménagement et de programmation (OAP) portant sur un secteur au motif qu'une procédure contentieuse était en cours devant le tribunal administratif à l'encontre d'une précédente délibération du conseil municipal de la commune approuvant la mise en comptabilité du plan local d'urbanisme avec une opération d'aménagement projetée dans ce quartier. Ce faisant, le commissaire enquêteur a méconnu les exigences de l'article R. 123-19 du code de l'environnement. Cette irrégularité, qui a privé le public d'une garantie et été susceptible d'exercer, en l'espèce, une influence sur le sens d'une délibération approuvant la révision générale du plan local d'urbanisme (PLU) de la commune, entache d'illégalité cette révision.
Les dispositions régissant la conduite, par le commissaire enquêteur, de l’enquête publique préalable à la révision d’un PLU est régie (articles L. 123-1 et R. 123-19 du code de l'environnement et L. 153-19 du code de l'urbanisme) n'imposent pas au commissaire enquêteur de répondre à chacune des observations présentées lors de l'enquête publique mais il doit indiquer, au moins sommairement, en donnant son avis personnel, les raisons qui déterminent le sens de cet avis quand bien même certains éléments du projet soumis à enquête publique seraient concernés par une procédure contentieuse en cours à la date de son rapport.
Carte communale : l’appréciation de la cohérence entre le rapport de présentation et les documents graphique se fait de manière globale, à l’échelle du territoire couvert. CE 30 avril 2025, n°475950. Mentionné aux tables du recueil Lebon.
Pour apprécier la cohérence, au sein de la carte communale, entre le rapport de présentation et le ou les documents graphiques, il appartient au juge administratif de rechercher, dans le cadre d'une analyse globale le conduisant à se placer à l'échelle du territoire couvert par le document d'urbanisme, si le ou les documents graphiques ne contrarient pas les objectifs que les auteurs du document ont définis dans le rapport de présentation, compte tenu de leur degré de précision. L'inadéquation d'un document graphique à un objectif du rapport de présentation ne suffit pas nécessairement, compte tenu de l'existence d'autres objectifs énoncés au sein de ce rapport, à caractériser une incohérence entre le document et ce rapport.
Illégalité du SCoT en cas d’absence de détermination préalable des capacités d’accueil des territoires littoraux (articles L. 121-3 et L. 121-21 du code de l'urbanisme). CAA Nantes,18 mars 2025, n°22NT04125. Il appartient aux auteurs d'un schéma de cohérence territoriale couvrant des communes littorales, de déterminer (rapport de présentation, document d'orientations et d'objectifs ou autre), les capacités d'accueil du territoire concerné, en tenant compte, conformément à l'article L. 121-21 du code de l'urbanisme, de la préservation des espaces remarquables, de l'existence de risques littoraux, notamment ceux liés à la submersion marine, de la protection des espaces nécessaires au maintien ou au développement des activités agricoles, pastorales, forestières et maritimes et des conditions de fréquentation par le public des espaces naturels, du rivage et des équipements qui y sont liés.
Si une analyse globale de cette capacité, à l’échelle de l’ensemble du territoire, est possible, elle ne doit pas pour autant aboutir à l'absence de l'analyse de la capacité d'accueil spécifique au territoire des communes littorales qu'imposent les dispositions des articles L. 121-3 et L. 121-21 du code de l’urbanisme.
À défaut cette analyse spécifique et de la justification des choix retenus au regard de cette capacité d'accueil, le schéma de cohérence territoriale méconnaît les articles L. 121-3 et L. 121-21 du code de l'urbanisme.
Les dispositions d'urbanisme de la loi d'orientation agricole jugées non-conformes à la Constitution. Cons. const., déc. n° 2025-876 DC, 20 mars 2025. Sont ainsi censurés :
- l’article 4 prévoyant d’autoriser des constructions et installations agricoles, y compris dans les espaces proches du rivage, dans les communes insulaires métropolitaines.
- l’article 42 modifiant les règles d'évaluation de l'artificialisation des sols en excluant les constructions, ouvrages, installations ou aménagements nécessaires à l’exploitation agricole du décompte des zones artificialisées au sein des documents de planification et d’urbanisme.
- l'article 43 visant à mettre à la charge de l’aménageur l’institution d’un espace de transition entre les espaces agricoles et les espaces urbanisés dans des conditions définies par les orientations d'aménagement et de programmation (OAP) du PLU.
* Environnement
Autorisation environnementale pour un parc éolien à proximité d’un site inscrit sur la liste du Patrimoine mondial de l’UNESCO (documents opposables, appréciation). CE 18 avril 2025, n°492211. Mentionné aux tables du recueil Lebon.
Espèce : demande d’annulation d’un rejet tacite d’autorisation environnementale et de l’arrêté de refus pour un parc éolien situé à proximité d’un bien inscrit et de sa zone tampon mais en dehors du périmètre. Le Conseil d’État juge qu’une « zone d’exclusion » fixée par une charte éolienne établie par une association et adoptée par des communes situées en dehors du périmètre du bien inscrit ne constitue pas un document opposable juridiquement.
« 5. En premier lieu, il résulte de ce qui a été rappelé au point 3 que l'inscription d'un bien sur la liste du Patrimoine mondial de l'UNESCO implique que l'Etat et les collectivités territoriales concernées mettent en oeuvre, sous le contrôle du juge, leurs compétences afin d'assurer la protection de la valeur universelle exceptionnelle de ce bien ainsi que, le cas échéant, tout ou partie de sa zone tampon, et ce, en particulier, par l'application des dispositions du livre VI du code du patrimoine, du livre III du code de l'environnement ou du livre Ier du code de l'urbanisme. En l'espèce, dès lors que le site d'implantation du projet se situe en dehors du périmètre du bien inscrit et de sa zone tampon, ces dispositions ne trouvent pas à s'appliquer. Si, en application des dispositions citées au point 2, le juge des installations classées pour la protection de l'environnement peut, pour apprécier l'intérêt et la qualité du paysage et les atteintes qui peuvent lui être portées pour l'application du livre Ier du code de l'environnement, prendre en considération tout élément utile tel que, le cas échéant, le contenu d'une " charte d'engagement " adoptée volontairement par des communes situées en dehors du périmètre du bien inscrit et de sa zone tampon, et d'une " charte éolienne " élaborée par l'association qui a porté le projet d'inscription du bien et en assure la valorisation, ces documents ne sont pas, par eux-mêmes, opposables. Par suite, dès lors que la cour n'a pas écarté par principe la prise en compte de la " zone d'engagement " et de la " charte éolienne " dans l'appréciation de l'intérêt et de la qualité du paysage et des atteintes qui peuvent lui être portées, mais s'est bornée à juger que ces documents étaient, en eux-mêmes, dépourvus de valeur juridique contraignante, et que le préfet ne pouvait fonder son refus sur la seule circonstance que le pétitionnaire n'avait pas tenu compte de la " zone d'exclusion " fixée par la " charte éolienne " pour justifier l'emplacement de son projet, le moyen tiré de ce qu'elle aurait entaché son arrêt d'erreur de droit et de dénaturation des pièces du dossier en refusant de prendre en compte ces éléments doit être écarté. »
Dérogations espèces protégées résultant de la Loi industrie verte : le second alinéa de l’article L. 411-2 du Code de l’environnement est conforme à la constitution. Décision n° 2024-1126 QPC du 5 mars 2025. Le second alinéa de l’article L. 411-2-1 du code de l’environnement, dans sa rédaction résultant de la loi du 23 octobre 2023 prévoit :
« Le décret, prévu au I de l’article L. 300-6-2 du code de l’urbanisme, qualifiant un projet industriel de projet d’intérêt national majeur pour la transition écologique ou la souveraineté nationale peut lui reconnaître le caractère de projet répondant à une raison impérative d’intérêt public majeur, au sens du c du 4 ° du I de l’article L. 411-2 du présent code. Cette reconnaissance ne peut être contestée qu’à l’occasion d’un recours dirigé contre le décret, dont elle est divisible. Elle ne peut être contestée à l’appui d’un recours dirigé contre l’acte accordant la dérogation prévue au même c ».
* Procédure contentieuse
Régularisation d’un vice entachant une autorisation d’urbanisme : opérance d’un moyen dirigé contre la manière dont un second jugement s’est prononcé sur cette régularisation. CE 30 avril 2025, n°493959. Mentionné aux tables du recueil Lebon.
Il appartient au juge qui a sursis à statuer sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme d'apprécier, pour statuer sur le litige lorsqu'une mesure de régularisation lui a été notifiée, si cette mesure assure la régularisation du vice qu'il a relevé quand bien même les parties, invitées à le faire, n'ont pas présenté d'observations devant lui sur ce point. Par suite, cette dernière circonstance ne fait pas obstacle à ce que les parties contestent devant le Conseil d'État, par des moyens auxquels ne saurait être opposée leur nouveauté en cassation, le second jugement mettant fin à l'instance en tant qu'il s'est prononcé sur la régularisation.
Le moyen tiré du défaut d'autorisation du syndic à agir en justice ne peut être soulevé que par un ou plusieurs copropriétaires. CE 9 avr. 2025, n°492236. Mentionné aux tables du recueil Lebon. Erreur de droit du tribunal administratif ayant soulevé d'office le moyen tiré de l'absence d'autorisation donnée par l'assemblée générale des copropriétaires d’une résidence au syndic pour agir en justice. Les tribunaux (comme le TA de Paris) n’ont donc pas à exiger d’un syndicat requérant qu’il produise l’habilitation du syndic pour régulariser sa requête.
Action en référé devant le juge judiciaire en cas de violation du PLU causant un trouble manifestement illicite : pouvoirs du juge. Cass. 2e civ. 27 mars 2025, n°22-12.787. Publié au bulletin. Ayant constaté, à la demande d'une commune qui l'avait saisi sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile, l'existence d'un trouble manifestement illicite caractérisé par la violation des dispositions du plan local d'urbanisme et condamné, pour y mettre fin, le propriétaire de la parcelle concernée à la remettre en état dans un certain délai, le juge des référés n'excède pas les limites de ses pouvoirs en autorisant, en outre, la commune à procéder d'office aux travaux de remise en état aux frais du contrevenant s'il n'y satisfait pas lui-même dans le délai imparti
Violation d’une règle d’urbanisme : possibilité pour une commune de saisir le juge des référés pour demander la remise en état du terrain. Cass. 3e civ. 20 mars 2025, n°23-11.527. Publié au bulletin. L'article L. 480-14 du code de l'urbanisme, qui autorise la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme à saisir le tribunal judiciaire en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d'un ouvrage édifié ou installé sans autorisation, en méconnaissance de cette autorisation ou en violation de l'article L. 421-8, n'a ni pour objet ni pour effet de priver ces autorités de la faculté de saisir le juge des référés, sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile, pour faire cesser le trouble manifestement illicite ou le dommage imminent résultant de la violation d'une règle d'urbanisme et prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent
L’exception d’illégalité d’un acte administratif ne peut être invoquée lors d’un recours contre une décision administrative ultérieure que si cette dernière décision a été prise pour l’application du premier acte ou s’il en constitue la base légale. CE 25 mars 2025, n°485420. Mentionné aux tables du recueil Lebon. En l’espèce (projet de centrale thermique et canalisation de transport d’hydrocarbures), l'arrêté instaurant des servitudes de maîtrise de l'urbanisation le long du tracé de canalisations ne forme pas une opération complexe avec la DUP du projet et l'arrêté en autorisant la construction. L'exception d'illégalité de ces actes ne peut être invoquée s'ils sont devenus définitifs.
Le Conseil d’État saisi d’un pourvoi contre un permis de construire n’est pas compétent pour statuer en premier et dernier ressort sur le permis de construire modificatif. CE 7 mars 2025, n°497329. Mentionné aux tables du recueil Lebon. Il ne résulte pas des dispositions de l'article L. 600-5-2 du code de l'urbanisme que le juge de cassation, saisi d'un pourvoi dirigé contre un arrêt ou un jugement relatif au permis de construire initialement délivré, soit compétent pour statuer en premier et dernier ressort sur la légalité d'un permis modificatif, d'une décision modificative ou d'une mesure de régularisation communiqués aux parties.
Intérêt pour agir contre une décision de préemption du vendeur, même propriétaire en indivision. CE 7 mars 2025, n°490933. Mentionné aux tables du recueil Lebon. Le vendeur d'un bien immobilier, en fût-il propriétaire en indivision, a un intérêt lui donnant qualité pour demander l'annulation pour excès de pouvoir d'une décision de préemption de ce bien.
Pas d’exception d’illégalité du SDAGE pour contester le programme pluriannuel d’intervention des agences de l’eau. CE 25 mars 2025, n°487831. Mentionné aux tables du recueil Lebon. Le programme pluriannuel d'intervention approuvé par les agences de l'eau, qui doit seulement être compatible avec le schéma directeur d'aménagement et de gestion des eaux (SDAGE), n'est pas pris pour l'application de ce dernier, et ne constitue pas davantage sa base légale. Sont par suite inopérants les moyens tirés de l'illégalité du SDAGE, soulevés par la voie de l'exception à l'appui d'une contestation d'un tel programme.
* Préemption - expropriation
Préemption : appréciation du prix d’un bien dont la rénovation est interrompue du fait de la création d’une zone d’aménagement différé. Cass. 3e civ. 3 avr. 2025, n°23-23.206. Publié au bulletin. Lorsque la collectivité exerce son droit de préemption sur le lot d'un immeuble en copropriété situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement différé, le prix du bien, fixé d'après sa consistance au jour du jugement de première instance, prend en compte l'état des parties privatives et des parties communes, même si la dégradation de ces dernières résulte de l'arrêt de tous travaux de rénovation et d'entretien après la création de la zone d'aménagement différé
Préemption : le notaire ayant signé la DIA est réputé avoir reçu mandat du vendeur pour recevoir la notification de la décision de préemption. CE 7 mars 2025, n°495227. Mentionné aux tables du recueil Lebon. Les dispositions de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction notamment issue de la loi du 24 mars 2014 (ALUR), imposent la notification de la décision de à la fois au vendeur du bien objet de la préemption et à son notaire ainsi que, le cas échéant, à la personne mentionnée dans la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) qui avait l'intention d'acquérir le bien. Le vendeur a la possibilité de donner mandat à un tiers pour recevoir cette notification pour son compte. La signature de la DIA par le notaire établit, en principe, en l'absence d'expression d'une volonté contraire du vendeur, le mandat confié par le vendeur au notaire pour l'ensemble de la procédure se rapportant à l'exercice du droit de préemption mentionné à l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme et, à ce titre, en particulier, pour la notification éventuelle de la décision du titulaire du droit de préemption.
Expropriation partielle : appréciation de la situation des terrains. Cass. 3e civ., 6 mars 2025, n°23-22.427. Publié au bulletin. En cas d'expropriation partielle, la qualification des terrains expropriés et leur éventuelle situation privilégiée s'apprécient, à la date de référence, au regard de l'entière parcelle dont l'emprise a été détachée, et non en fonction de la seule emprise, qui résulte de l'expropriation.
Demande d’avis : « Le droit de délaissement prévu à l'article L. 311-2 du code de l'urbanisme est-il applicable à une partie d'un bien organisé en volumes ? ». Cass. 3e civ. n°25-70.001. Publié au bulletin.
« La division en volumes dérogeant à l'article 552 du code civil selon lequel la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous, le propriétaire d'un volume ne peut être considéré comme propriétaire d'un terrain au sens de l'article L. 311-2 du code de l'urbanisme.
9. Il en résulte que le droit de délaissement prévu par ce texte ne s'applique pas à une partie d'un bien organisé en volumes. »
* Changement d’usage
L’autorisation de changement d’usage des locaux destinés à l’habitation n’est pas soumise à l’accord des autres copropriétaires. CAA Marseille, 28 mars 2025, n°24MA00769.
1) L'autorisation de changement d'usage prévue par les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation étant délivrée sous réserve des droits des tiers, il n'appartient pas à l'administration de demander au copropriétaire qui en fait la demande de justifier l'existence de ses droits à l'égard de la copropriété de l'immeuble.
D'autre part, des dispositions qui ont pour effet de soumettre discrétionnairement à l'accord préalable de l'assemblée générale des copropriétaires d'un immeuble toute demande d'autorisation de changement d'usage d'un local destiné à l'habitation faisant partie de la copropriété par un copropriétaire aux fins de le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage portent, dans des conditions contraires à l'article 2 de la Déclaration de 1789, une atteinte disproportionnée aux droits de chacun des copropriétaires.
2) Illustration - Les dispositions de la délibération par laquelle la métropole Nice Côte d'Azur a subordonné la délivrance de l'autorisation de changement d'usage prévue par les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation à la fourniture par le demandeur de l'accord de la copropriété de l'immeuble méconnaissent ces principes et sont, par suite, entachées d'excès de pouvoir.