* Règles et documents d’urbanisme et planification
Application du principe de continuité de l’urbanisation. CE 3 oct. 2025, n°491613.
Erreur de droit du tribunal administratif de Marseille qui, pour annuler partiellement un permis de construire au motif qu'un des deux pavillons dont il autorisait la construction méconnaissait le principe de continuité (art.L. 121-8 C. Urb.), s'est fondé sur la circonstance que ce pavillon devait être implanté sur des parcelles dont il a considéré que, contrairement à la parcelle destinée à accueillir l'autre pavillon autorisé par le permis, elles ne jouxtaient aucun terrain bâti. Le tribunal administratif a ainsi apprécié le respect du principe de continuité au regard non du terrain d'assiette du projet pris dans son ensemble, mais de chaque parcelle cadastrale le composant.
Un PLU autorisant un dépassement des règles relatives au gabarit pour des constructions faisant preuve d’exemplarité énergétique peut subordonner ce dépassement à d’autres exigences. CE 6 juin 2025, n°493882. Mentionné aux tables du recueil Lebon. Le règlement d’un PLU prévoyant un dépassement des règles relatives au gabarit pour les constructions situées dans les zones urbaines ou à urbaniser et faisant preuve d'exemplarité énergétique ou environnementale ou qui sont à énergie positive (art. L. 151-28 et R. 151-42 du code de l'urbanisme) peut également subordonner le bénéfice d'un tel dépassement à d'autres exigences en rapport avec l'objet des règles auxquelles il est dérogé, notamment aux règles concernant l'aspect extérieur des constructions (article L. 151-18 C. Urb.), afin de contribuer notamment à l'insertion des constructions dans le milieu environnant (R. 151-42 du même code).
PLU : règles d’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété. CE, 24 juill. 2025, n°479690. Mentionné aux tables du recueil Lebon. PLU prévoyant une règle d'isolement des constructions les unes par rapport aux autres, s'appliquant uniquement à des bâtiments ayant des façades en vis-à-vis comportant l'une et l'autre des baies principales.
Dans les termes dans lesquels elles sont rédigées, et définies par le lexique du règlement du PLU, ces dispositions, relatives à l'isolement des constructions les unes par rapport aux autres ne sauraient être interprétées comme applicables à deux bâtiments jointifs perpendiculaires, alors même qu'ils auraient des vues l'un sur l'autre.
Régularisation d'un vice de procédure tiré de l'absence d'évaluation environnementale avant la révision d'un PLU. CE 30 sept. 2025, n°496625. Mentionné aux tables.
Dans le cadre d'une régularisation sur le fondement de l'article L. 600-9 du code de l'urbanisme d'un vice tiré de l'absence d'évaluation environnementale, une nouvelle délibération du conseil municipal pour arrêter le projet de révision du document d'urbanisme n'est pas requise lorsque les modifications apportées au projet de révision se limitent à apporter des compléments analytiques au rapport de présentation du projet de révision (incidences notables que peut avoir le document sur l'environnement ou exposé des raisons pour lesquelles le projet de révision a été retenu, sans apporter de modification aux partis d'aménagement et règles d' urbanisme arrêtés par le projet). De même, dans le cadre d'une régularisation, une nouvelle consultation des personnes publiques associées à l'élaboration du PLU ne sera pas requise.
Consommation d'espaces naturels, agricoles et forestier (art. 194 de la loi du 22 août 2021) : appréciation à compter du démarrage effectif des travaux et non de la délivrance d’une autorisation d’urbanisme. CE 24 juill. 2025, n°492005. Mentionné aux tables du recueil Lebon.
Seule la transformation concrète de l'occupation du sol, telle qu'elle est constatée dans les zones concernées, peut être regardée comme une consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers. Dès lors, un document officiel et public peut indiquer qu'un espace naturel, agricole et forestier doit être considéré comme effectivement consommé à compter du démarrage effectif des travaux de construction et d'aménagement, et non à compter de la seule délivrance d'une autorisation d'urbanisme.
La visibilité de l'immeuble depuis un monument historique peut être prise en compte alors même que le monument est une propriété privée non ouverte au public. CE 16 juin 20245, n° 496229.
« 3. Il résulte de la combinaison de ces dispositions que ne peuvent être délivrés qu'avec l'accord de l'architecte des Bâtiments de France les permis de construire portant sur des immeubles situés, en l'absence de périmètre délimité, à moins de cinq cents mètres d'un édifice classé ou inscrit au titre des monuments historiques, s'ils sont visibles à l'œil nu de cet édifice ou en même temps que lui depuis un lieu normalement accessible au public, y compris lorsque ce lieu est situé en dehors du périmètre de cinq cents mètres entourant l'édifice en cause. ». Le Conseil d’état précise que la circonstance que le bâtiment protégé revêt le caractère d’une propriété bâtie non ouverte au public n’exclut pas l’établissement d’une situation de visibilité.
* Autorisations d’urbanisme
Demandes de permis sur une construction ayant fait l’objet de transformations irrégulières. CE 15 oct. 2025, n°476295. Lebon T. Lorsqu'une construction a fait l'objet de transformations sans les autorisations d'urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d'y faire de nouveaux travaux de déposer une déclaration ou de présenter une demande de permis portant sur l'ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu'il avait été initialement approuvé. C’est également le cas lorsque les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l'édifice réalisée sans autorisation.
Si les travaux effectués sans autorisation concernent d'autres éléments bâtis sur le terrain d'assiette du projet et si le permis demandé ne porte pas sur ces éléments distincts du projet, cette obligation ne s’impose pas, sauf si ces éléments forment avec la construction faisant l'objet de la demande d'extension un ensemble immobilier unique.
Pas de privation du droit d'obtenir un permis de construire lorsque le projet méconnaît des règles d'urbanisme cristallisées à la date du certificat mais est conforme à celles applicables à la date de la décision. CE 6 juin 2025, n°491748. Mentionné aux tables du recueil Lebon.
Les dispositions de l'article L. 410-1 du code de n'ont ni pour objet ni pour effet de priver le demandeur de son droit d'obtenir un permis de construire lorsque son projet est conforme aux règles d'urbanisme applicables à la date de la décision prise sur sa demande ou, si le projet n'est pas conforme à celles de ces règles qui n'ont pas pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique ou à une partie divisible d'entre elles, lorsqu'il l'est aux règles de même objet applicables à la date du certificat d'urbanisme.
Caducité des autorisations d’urbanisme – CE avis 1er juillet 2025, n°502802. Mentionné aux tables du recueil Lebon. La décision de constater la caducité d’une autorisation d’urbanisme doit être motivée en application de l’article L.121-1 du CRPA et précédée d’une procédure contradictoire lorsque, pour constater la caducité de l’autorisation d’urbanisme, l’autorité administrative est conduite à porter une appréciation sur les faits. Toutefois, lorsqu’elle est en situation de compétence liée, notamment lorsque sa décision procède du seul constat de l'expiration d'un délai, elle n’y est pas contrainte.
Publication sur le portail national de l’urbanisme. CE 30 juin 2025, n°492923. Publié au recueil Lebon. Une servitude d'utilité publique doit être regardée comme publiée sur le portail national de l'urbanisme, au sens de l'article L. 152-7 du code de l'urbanisme, si figurent sur ce portail mention de son existence, son périmètre et son contenu, ou à défaut de reproduction de son contenu, les indications nécessaires pour y accéder et en prendre connaissance.
Gens du voyage : le Conseil d’État précise les notions de résidences mobiles et de mode de vie itinérant. CE 6 juin 2025, n°486577. Mentionné aux tables du recueil Lebon.
La notification d’une décision de retrait d’un permis de construire est réputée acquise à la date de première présentation du courrier recommandé. CE 18 juill. 2025, n°497128. Mentionné aux tables du recueil Lebon. Le bénéficiaire est réputé avoir reçu notification de la décision de retrait à la date de la première présentation du courrier par lequel elle lui est adressée. Il incombe à l'administration, lorsque sa décision est parvenue au bénéficiaire après l'expiration de ce délai et que celui-ci conteste devant le juge administratif la légalité de cette décision en faisant valoir que le délai n'a pas été respecté, d'établir la date à laquelle le pli portant notification de sa décision a régulièrement fait l'objet d'une première présentation à l'adresse du bénéficiaire.
Appréciation de l’extension d’une construction existante dans un PPRI sans précision. CE 18 juill. 2025, n°492241. Mentionné aux tables du recueil Lebon. Lorsque le règlement d'un plan de prévention des risques d'inondation (PPRI) ne précise pas si la notion d'extension d'une construction existante comporte une limitation de dimensions, celle-ci doit, en principe, s'entendre d'un agrandissement de la construction existante présentant, outre un lien physique et fonctionnel avec elle, des dimensions inférieures à celle-ci.
* Travaux irréguliers
Répression de travaux irréguliers (L. 481-1 C. Urb.) : délai de prescription et conditions de régularisation en cas de travaux successifs. CE 24 juill. 2025, n°503768. Lebon. Seuls les travaux à l'égard desquels l'action publique n'est pas prescrite (six années révolues à compter du jour où l'infraction a été commise, c'est-à-dire, en règle générale, de l'achèvement des travaux) peuvent donner lieu à la mise en demeure prévue par l'article L. 481-1 du code de l'urbanisme.
Pour apprécier si ces travaux peuvent être régularisés (par une demande d’autorisation ou déclaration préalable portant alors sur l'ensemble de la construction), l'autorité administrative compétente doit notamment tenir compte de l'application des dispositions de l'article L. 421-9 du code de l'urbanisme, qui prévoient que, si la construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d'opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme, sous réserve, notamment, que cette construction n'ait pas été réalisée sans qu'aucun permis de construire n'ait été obtenu alors que celui-ci était requis. (Art. L. 421-9 C. Urb.)
Si les travaux ne peuvent être ainsi régularisés, les opérations nécessaires à la mise en conformité, y compris, le cas échéant, les démolitions qu'elle impose, ne peuvent porter que sur ces travaux.
Refus de dresser un procès-verbal d’infraction. Prescription de l’action publique. CE 2 oct. 2025, n°503737, Lebon T. Lorsque le juge administratif annule une décision de refus du maire de faire dresser un procès-verbal d'infraction en application de l'article L. 480-1 du code de l'urbanisme au motif qu'une telle infraction était caractérisée à la date de ce refus, il lui incombe en principe d'enjoindre au maire de faire dresser procès-verbal de cette infraction et d'en transmettre une copie au ministère public. Il en va cependant différemment lorsque l'action publique est prescrite à la date à laquelle le juge statue.
* Lotissement
Lotissement : l’absence du transfert de propriété des parties communes ne remet pas en cause la validité des statuts de l’ASL. Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n°23-12.480. Bulletin. Si l'engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs, exigé par l'article R. 442-7 du code de l'urbanisme, conditionne l'octroi du permis d'aménager un lotissement, l'absence du transfert contractuellement prévu, à cette association, de la propriété des terrains et équipements communs du lotissement qu'elle a pour objet de gérer et d'entretenir n'est pas sanctionnée par la nullité des statuts.
* Expropriation
Rétrocession impossible : quelle période retenir pour évaluer les préjudices de l'exproprié ? Cass. 3e civ., 10 juill. 2025, n° 24-10.964, n° 350 FS-B. Lorsque la rétrocession est devenue impossible, le préjudice de l'exproprié résultant de la perte de plus-value de son bien et son préjudice de jouissance courent de la date de l'assignation aux fins de rétrocession au jour où le droit de rétrocession a été définitivement reconnu.
Expropriation pour cause d'utilité publique : à quelles conditions le juge peut-il refuser de prononcer le transfert de propriété ? Cass. 3e civ., 28 mai 2025, n° 24-10.352, Bulletin. Le juge de l'expropriation doit refuser de prononcer le transfert de propriété des immeubles ou des droits réels déclarés cessibles par le préfet s'il constate que le dossier n'est pas constitué conformément aux prescriptions de l'article R. 221-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, ou si la déclaration d'utilité publique ou les arrêtés de cessibilité sont caducs ou ont été annulés par une décision définitive du juge administratif. A défaut de telles circonstances, il prononce le transfert de propriété des parcelles visées dans l'arrêté de cessibilité, peu important que leur propriétaire ait préalablement notifié à la collectivité publique ou à l'établissement public son souhait d'exercer son droit de délaissement.
* Contentieux
Recours contre un jugement de sursis-à-statuer. CE 16 oct. 2025, n°489357. Lebon T.
Lorsqu'après un premier jugement prononçant un sursis à statuer en vue de la régularisation d’une autorisation, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, le jugement qui clôt l'instance rejette la requête, la circonstance que ce jugement devienne définitif ne prive pas d'objet le recours formé par le bénéficiaire ou l'auteur de l'autorisation d'urbanisme à l'encontre du premier jugement.
Recours contre un jugement de sursis-à-statuer pour régularisation lorsqu’un second jugement annule le permis. CE 16 oct. 2025, n° 497213. Lebon T.
Le recours formé par le bénéficiaire ou l'auteur de l'autorisation d'urbanisme à l'encontre d'un premier jugement prononçant un sursis à statuer en vue de la régularisation de cette autorisation, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, devient sans objet lorsque le jugement qui annule cette autorisation et devient définitif.
Délai de recours contentieux : c’est la date de l’expédition du recours qui compte. CE 30 juin 2025, n° 494573. Publié au recueil Lebon
« Sauf dispositions législatives ou réglementaires contraires, la date à prendre en considération pour apprécier si un recours contentieux adressé à une juridiction administrative par voie postale a été formé dans le délai de recours contentieux est celle de l’expédition du recours, le cachet de la poste faisant foi. Il en va de même pour apprécier si un recours administratif, gracieux ou hiérarchique, a pour effet de conserver ce délai. »
Avis défavorable de l’ABF : l’exercice d’un recours juridictionnel contre le refus de permis de construire interrompt le cours du « délai raisonnable » pour former un recours administratif. CE 31 juill. 2025, n°499513. Mentionné aux tables du recueil Lebon. Lorsque le destinataire d’une décision administrative individuelle n’a pas été informé de l’existence d'un recours administratif préalable obligatoire (RAPO), du délai imparti pour le présenter et de l'autorité devant laquelle il doit être porté, et qu’ainsi le délai normalement applicable ne lui est pas opposable, l’exercice d’un recours juridictionnel contre cette décision, s’il est lui-même formé dans les délais, interrompt le cours du délai raisonnable dont il disposait alors pour former un RAPO.
Le délai imparti par le texte applicable pour présenter un RAPO commence à courir à compter de la notification de la première décision juridictionnelle qui rejette pour irrecevabilité le recours contentieux au motif qu’il n’a pas été précédé d’un tel recours.
Permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale : intérêt pour agir du professionnel dont l'activité, exercée dans la zone de chalandise d'un projet, est susceptible d'être affectée par celui-ci. CE, 16 juill. 2025, n° 475637. Mentionné aux tables du recueil Lebon. Tout professionnel dont l'activité, exercée dans la zone de chalandise d'un projet, est susceptible d'être affectée par celui-ci, a intérêt à former un recours devant la Commission nationale d'aménagement commercial (CNAC) contre l'avis favorable donné à ce projet par la commission départementale puis, en cas d'avis favorable à nouveau donné par la commission nationale, un recours contentieux contre le permis de construire valant autorisation d'exploitation commerciale, en tant qu'il vaut autorisation d'exploitation commerciale (L. 752-17 C. Com.). Il a également intérêt à former un recours contentieux contre le permis modificatif, en tant que ce permis vaut autorisation d'exploitation commerciale, quelle que soit la portée des modifications apportées à cette autorisation d'exploitation commerciale.
* Taxes et participations d’urbanisme
Le propriétaire d’un immeuble déjà soumis à la taxe d’aménagement à un taux supérieur à 5 % peut également être assujetti à la participation pour le financement de l’assainissement collectif. CE 18 juill. 2025, n°502801. Mentionné aux tables du recueil Lebon. Le propriétaire d'un immeuble qui a été assujetti, lors de la délivrance de l'autorisation d'urbanisme, à la taxe d'aménagement au taux de la part communale ou intercommunale supérieur à 5%, peut être astreint à verser une participation pour le financement de l'assainissement collectif au titre du raccordement obligatoire de son immeuble au réseau public de collecte des eaux usées, alors même que cette taxe d'aménagement a permis le financement de travaux substantiels de réseaux publics d'assainissement.