Immobilier09/12/2025

Vices cachés : quand la clause de non-garantie est inopposable

→ Faits : des particuliers achètent une maison à d’autres particuliers et découvrent une série de désordres majeurs : affaissement géotechnique et infiltrations, non-respect des normes parasismiques, défauts d’évacuation d’eau, absence d’eau chaude dans la cuisine. Après expertise, ils assignent les vendeurs en résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés. 
→ La cour d’appel prononce la résolution judiciaire de la vente et condamne les vendeurs à restituer le prix au motif qu’ils avaient réalisé d’importants travaux sur une période de 12 à 13 ans, certains affectant la structure de l’immeuble. Dès lors, ils étaient réputés connaître les vices et ne pouvaient se prévaloir de la clause de non-garantie insérée dans l’acte de vente. Les vendeurs forment un pourvoi, soutenant principalement que la cour d’appel aurait dû rechercher s’ils disposaient de compétences particulières en construction pour les assimiler à des vendeurs professionnels, et qu’elle n’aurait pas précisé quels travaux réalisés par eux étaient à l’origine des vices cachés.
→ La 3e chambre civile rejette le pourvoi des vendeurs au motif « qu’est assimilé au vendeur professionnel celui qui, sans être un professionnel de la construction, a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, de sorte que, tenu de connaître les vices, il ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés ».

La Cour de cassation confirme ainsi que : 
 - le vendeur qui réalise lui-même des travaux à l’origine des désordres est assimilé à un vendeur professionnel ;
 - il est donc présumé connaître les vices, en application des articles 1643 et 1645 du code civil ;
 - cette présomption est irréfragable, ce qui exclut toute possibilité de se prévaloir de la clause de non-garantie.

En l’espèce, les travaux réalisés par les vendeurs avaient généré des désordres rendant le bien impropre à sa destination. Ils ne pouvaient donc pas se prévaloir de la clause de non-garantie. 

→ Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante de la 3e chambre civile, qui assimile au vendeur professionnel celui qui a personnellement réalisé les travaux à l’origine des vices, peu important l’absence de qualification professionnelle, et lui interdit de se prévaloir d’une clause d’exclusion ou de limitation de garantie des vices cachés (Cass. 3e civ., 26 févr. 1980, n° 78-15.556 ; Cass. 3e civ., 9 févr. 2011, n° 09-71.498 ; Cass. 3e civ., 10 juill. 2013, n° 12-17.149 ; Cass. 3e civ., 19 oct. 2023, n° 22-15.536).

→ L’assimilation du vendeur à un professionnel ne dépend ni du statut du vendeur ni de sa compétence technique, mais du simple fait qu’il a réalisé les travaux à l’origine des désordres. 

Immobilier22/09/2025

Obligations du vendeur d'un immeuble au regard de la règlementation en vigueur. Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 septembre 2025, n° 23-17.751

• Même si les travaux irréguliers ont été réalisés par un précédent propriétaire, et même si l’acte de vente ne fait aucune mention de ce que les transformations subies par le bien auraient été autorisées par un permis de construire, la non-conformité aux règles d’urbanisme vaut manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme (art. 1604 C. civ.).
• Faits : acquéreurs découvrent, après la vente, que des travaux avaient été réalisés sans permis de construire. La CA avait jugé que :
* l’absence de permis n’engageait pas la responsabilité des vendeurs, dès lors que les travaux avaient été effectués avant leur acquisition ; et
* et qu’il ne s’agissait pas d’un manquement à l’obligation de délivrance mais d’un vice caché, l’acte de vente ne mentionnant pas de garantie particulière de conformité.
• La Cour de cassation raisonne autrement :
* Article 1604 C. civ. : le vendeur doit délivrer une chose conforme à la convention ET, sauf stipulation contraire, à la réglementation en vigueur.
* Peu importe que le vendeur n’ait pas lui-même réalisé les travaux irréguliers, ou que l’acte de vente ne contienne pas de stipulation sur la conformité.
* La non-conformité aux règles d’urbanisme, d’accessibilité ou aux normes thermiques relève directement de la délivrance conforme.
• Cette solution résonne avec plusieurs décisions antérieures qui confirment la dimension réglementaire et fonctionnelle de la délivrance :
* Cass. 3e civ., 16 nov. 2022, n° 21-10.016 : le vendeur d’un immeuble destiné à une résidence de tourisme manque à son obligation de délivrance s’il ne réalise pas les travaux de mise en conformité exigés pour l’obtention du certificat de conformité et le respect des règles de sécurité ERP.
* Cass. com., 9 juin 2009, n° 08-10.350 : le vendeur d’un fonds de commerce doit délivrer un fonds pourvu de l’autorisation d’ouverture, condition essentielle de son exploitation.
• En rapprochant ces décisions, on observe une tendance claire :
* La délivrance conforme ne se réduit pas à un transfert matériel de la chose, mais inclut son aptitude juridique et réglementaire à remplir la fonction attendue par l’acheteur.
* L’obligation du vendeur s’apparente à une garantie de conformité élargie, englobant urbanisme, autorisations administratives et sécurité.
• En pratique : le vendeur doit anticiper et régulariser toute irrégularité avant la cession. À défaut, il s’expose à une action de l’acquéreur fondée sur la délivrance conforme.
Cet arrêt du 11 septembre 2025 s’inscrit donc dans la continuité d’une jurisprudence qui fait de l’efficacité juridique et administrative de la chose vendue une composante essentielle de l’obligation de délivrance.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 septembre 2025, n° 23-17.751

Immobilier08/07/2015

Des précisions sur l'exonération de la taxe foncière pour les immeubles d'activité commerciale : Décret n°2015-643 du 9 juin 2015

Ce décret (Décret n°2015-643 du 9 juin 2015, JO 11 juin.) précise les obligations déclaratives des redevables demandant à bénéficier de l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville. 
Il est entré en vigueur le 12 juin 2015. Cette exonération a été prévue par la loi n°2014-655 de finances rectificative pour 2014 du 29 décembre 2014 prévoyant une exonération de cinq ans pour les immeubles d’activité commerciale, sous réserve de remplir certaines conditions.