Commercial23/09/2026

Bail commercial : la clause d'augmentation forfaitaire du loyer sans plafond ni limite de durée est réputée non écrite

• Faits : chambre d'EHPAD louée par des particuliers à un exploitant avec une garantie de +1,5 % net par an dès la 3e année. L'exploitant en demande le réputé non écrit et la restitution de 5 ans d'excédent de loyers. La cour d'appel valide la clause ; son arrêt est cassé.

• Raisonnement
Le visa combine 5 textes : L.145-33 (loyer révisé doit correspondre à la valeur locative), L.145-37 (droit pour chaque partie de demander la révision), L. 145-38 (révision triennale plafonnée par la variation de l'ILC/ILAT), L.145-39 (révision anticipée en cas de variation du quart par le jeu d'une clause d'échelle mobile) et, en surplomb, L. 145-15, qui répute non écrite toute clause faisant échec à ces dispositions d'ordre public.

La Cour en tire deux principes : la fixation du loyer originaire relève de la liberté contractuelle ; mais toute clause qui fait échec au jeu de la révision légale est réputée non écrite. 

Toute la question est donc de qualification : fixation du prix initial, ou révision en cours de bail ?

La ligne de partage résulte de trois précédents : ♦ Loyer progressif par paliers : licite (3e civ., 14 mai 1980, n° 79-10.511) — niveaux et dates arrêtés dès la signature, jusqu'à un plafond déterminé d'avance. ?? Variation inférieure à l'indice : licite (3e civ., 18 déc. 1985, n° 84-15.827), L. 145-38 ne prohibant que les hausses excédant la variation indiciaire. ♦ Indexation ne jouant qu'à la hausse : réputée non écrite (3e civ., 12 janv. 2022, n° 21-11.169), faute de réciprocité.

La clause d'augmentation forfaitaire et périodique sans limitation de durée ni de plafond est-elle donc un mode de fixation du loyer originaire ou une révision déguisée ?
La réponse repose sur 3 critères cumulatifs qui la distinguent du loyer par paliers :
- la stipulation est accessoire — elle ne constitue pas l'architecture du prix, elle s'ajoute à un loyer déjà fixé ;
- la hausse est périodique, automatique et forfaitaire ;
- surtout, elle est sans plafond ni terme.

Le bail commercial ne prend pas automatiquement fin à son terme conventionnel (il se poursuit par tacite prolongation tant qu'aucune partie ne délivre congé). Une clause sans limite de durée peut donc courir indéfiniment. La Cour en conclut que la clause ne fixe pas le prix initial mais organise sa révision automatique à la seule hausse, pouvant excéder la variation des indices— en violation de L. 145-38 et L. 145-39.

•  Portée :  en 2022, la 3e chambre validait une clause très proche (+4,5 % chaque 1er janvier), y voyant une augmentation forfaitaire indépendante de la révision et de l'indexation (22 juin 2022, n° 21-16.042, F-D). Le critère est désormais la limitation : paliers datés et plafonnés ? fixation du prix, licite ; hausse forfaitaire accessoire et perpétuelle ? révision déguisée, réputée non écrite.

Commercial04/08/2026

Bail commercial - Déplafonnement du loyer pour durée supérieure à 12 ans

Faits : local commercial loué pour 9 ans à compter du 30 juin 2000, puis poursuivi par tacite prolongation. Le 24 mai 2012 — soit avant que la durée totale n'atteigne 12 ans — le preneur notifie une demande de renouvellement. Le bailleur estime alors que le loyer doit être déplafonné.

• La Cour d'appel de Paris retient que le bail renouvelé a pris effet le 1er juillet 2012, premier jour du trimestre civil suivant la demande, et que le bail expiré a couru du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit 12 ans et 1 jour. Elle en déduit que la règle du plafonnement n'est pas applicable (puisque le bail précédent a duré plus de 12 ans) et fixe le loyer à la valeur locative.

• La Cour de cassation rejette le pourvoi. La faculté pour le preneur de demander le renouvellement à tout moment de la tacite prolongation (art. L. 145-10) « n'impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande ». Conformément à la lettre de l'article L. 145-12, le nouveau bail prend effet à l'expiration de la prolongation, au premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement, « l'ancien bail expirant la veille de la date de prise d'effet du nouveau bail ». La Cour d'appel en a donc « exactement déduit » une durée de 12 ans et 1 jour, imposant la fixation du loyer à la valeur locative.

• Observations : l’article L. 145‑34 du Code de commerce dispose que, sauf modification notable de certains éléments de la valeur locative, le plafonnement du loyer au renouvellement s’applique lorsque la durée du bail à renouveler « n’est pas supérieure à 9 ans », puis précise que les dispositions relatives au plafonnement cessent de s’appliquer « lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède 12 ans ». Or, peu importe la date de signification de la demande de renouvellement, seule compte la durée effectivement écoulée jusqu'à la prise d'effet du bail renouvelé. Tant que le renouvellement n'a pas pris effet, la prolongation tacite continue de courir.

En cas de déplafonnement par l'effet de la prolongation tacite du bail sur plus de 12 ans, le lissage de 10 % par an du dernier alinéa de l'article L. 145-34 sera, en outre, inapplicable (v. Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834). La hausse sera donc immédiate et intégrale.

→ En pratique : le preneur doit raisonner en date d'effet de sa demande de renouvellement du bail, non en date de notification, et anticiper le découpage trimestriel de l'article L. 145-12. Le bailleur, lui, a tout intérêt à vérifier le calendrier au jour près.

Commercial13/07/2026

Loyer binaire : le juge des loyers n'est compétent pour fixer le minimum garanti que si les parties l'ont voulu - et cette volonté ne se présume pas.

• Faits: bail commercial avec un loyer binaire, c'est à dire composé d'une part fixe (minimum garanti) et d'une part variable assise sur le chiffre d'affaires du locataire. Au renouvellement, le locataire saisit le juge des loyers pour fixer la part fixe à la valeur locative (art. L. 145-33 c. com.).

→ La cour d'appel déboute le locataire au motif qu'aucune clause du bail ne renvoie expressément à la compétence du juge des loyers, et que le seul fait pour le bail de stipuler que le loyer de base du bail renouvelé " ne pourra en aucun cas être inférieur à la valeur locative telle que déterminée par l’article L. 145-33 " ne suffit pas à donner compétence au juge pour déterminer la partie fixe du loyer.

→ Rejet du pourvoi par la Cour de cassation. La révision de la part fixe d'un loyer binaire n'est régie que par la convention des parties. Le juge ne peut la fixer à la valeur locative que si les parties en ont manifesté la volonté. Par une appréciation souveraine exclusive de dénaturation, les juges du fond ont pu écarter tout accord en ce sens.

* Commentaire : la solution s'inscrit dans le cadre d'une jurisprudence constante. La clause de loyer variable exclut en principe la fixation judiciaire à la valeur locative (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447 ; 12 mai 2016, n° 15-14.107 ; 27 janvier 1999, n° 97-13.366 ; 10 mars 1993, n° 91-13.418). Le minimum garanti relève, lui, de la seule convention : les parties peuvent en confier l'évaluation au juge, mais uniquement par une clause traduisant leur volonté commune de lui donner compétence à ce sujet (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, préc. ; 19 novembre 2018, n° 17-27.798 ; 3 novembre 2016, n° 15-16.826).

L'apport de l'arrêt tient à la lecture stricte de l'accord implicite pour donner compétence au juge des loyers, que la Cour de cassation se refuse à inférer de la seule stipulation du bail selon laquelle le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative telle que prévue par l'article L. 145-33. S'il reste concevable, un tel accord ne se présume pas. Ni la soumission générale au statut des baux commerciaux, ni la qualification de « minimum garanti correspondant à la valeur locative », ni le renvoi à L. 145-33 ne suffisent : ce renvoi ne fixe qu'un seuil plancher, sans emporter attribution de compétence. Il faut une manifestation de volonté claire et spécifique, portant sur le recours au juge en cas de désaccord.

L'accord implicite s'interprète donc restrictivement : le doute profite à la convention. À défaut de clause et d'accord, le juge ne peut que débouter le preneur, le loyer étant renouvelé à l'ancien prix (Cass. 3e civ., 7 mai 2002, n° 00-18.153 ; 30 mai 2024, préc.).

Commercial02/02/2026

Bail commercial : pas de restitution automatique des provisions en cas de régularisation tardive des charges

→ La Cour de cassation apporte une précision importante sur la sanction du retard de reddition des comptes de charges. Elle juge que le bailleur qui ne transmet pas dans les délais l’état récapitulatif annuel prévu aux articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce (ou au contrat) n’est pas tenu de restituer les provisions, dès lors qu’il justifie, devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles.

→ Faits : bail commercial consenti en 2008, renouvelé en 2017. Pour les exercices 2016 à 2020, la bailleresse n’avait pas adressé dans les délais les états annuels de liquidation et de régularisation des charges. Après mise en demeure du locataire, elle transmet finalement les décomptes et factures justificatives en 2021. Le locataire assigne alors en remboursement intégral des provisions versées, soutenant que la reddition tardive devait entraîner la perte du droit pour le bailleur de conserver ces sommes.

→ La cour d’appel rejette la demande, constatant que les charges étaient établies par des pièces comptables précises et n’étaient pas sérieusement contestées dans leur montant. La Cour de cassation approuve : la tardiveté n’emporte pas déchéance automatique.

→ Observations
Conformément à l’article R. 145-36 du code de commerce, le bailleur est tenu de communiquer au preneur l'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges et ce, au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de 3 mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. En outre, le bailleur est tenu de communiquer au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. Que se passe-t-il lorsque le bailleur ne respecte pas ces délais ?

La Cour de cassation adopte une position pragmatique : le non-respect du délai de reddition des comptes n’entraîne pas, à lui seul, la restitution des provisions. Les textes imposent une obligation de transparence et d’information du locataire, mais ils ne prévoient pas de sanction automatique de déchéance au détriment du bailleur. Dès lors, lorsque les charges sont réelles, justifiées et contractuellement dues, elles demeurent exigibles, même si la régularisation est tardive. Autrement dit, l’exigibilité matérielle des charges l’emporte sur le seul formalisme du calendrier. La sanction du retard relève plutôt, le cas échéant, de la responsabilité contractuelle que d’un remboursement automatique. 

Commercial14/11/2025

Baux commerciaux : lorsque le bail excède 12 ans par tacite prolongation, le déplafonnement du loyer s’applique… sans la limite annuelle de +10 %.

• Faits : bail commercial conclu en 2001, renouvelé en 2014. Par un arrêt définitif de 2021, le loyer renouvelé est déplafonné, la durée du bail ayant dépassé 12 ans du fait de sa poursuite tacite. Le preneur sollicite alors l’application du « +10 % par an » prévu par le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce.

• Règles applicables : l’article L. 145-34 dispose qu’à défaut de modification notable des éléments de la valeur locative, le loyer renouvelé d’un bail dont la durée n’excède pas 9 ans ne peut évoluer que dans les limites de l’indice. Il précise que ces dispositions cessent de s’appliquer lorsque, par tacite prolongation, la durée du bail excède 12 ans.
Le dernier alinéa de cet article prévoit en outre qu’en cas de modification notable de la valeur locative ou lorsque le bail comporte contractuellement une durée supérieure à 9 ans, la hausse annuelle du loyer ne peut dépasser 10 %.

• Question posée : la limitation à +10 % s’applique-t-elle lorsque le déplafonnement résulte uniquement de la tacite prolongation au-delà de 12 ans, et non d’une clause contractuelle de durée longue ?

• Réponse de la Cour de cassation : non.
Le mécanisme de lissage à 10 % n’intervient que dans 2 hypothèses :
1. modification notable des éléments de la valeur locative ;
2. durée contractuelle du bail supérieure à 9 ans.

Les baux de 9 ans prolongés tacitement au-delà de 12 ans n’entrent donc pas dans ce champ. La Cour  énonce ainsi que la cour d’appel a pu juger, à bon droit, « qu'il résulte de la lecture de l'article L. 145-34 du code de commerce que le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s'applique que dans le cas d'une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l'effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans. »

• Portée de la décision : la tacite prolongation produit un effet unique - le déplafonnement – mais n’ouvre pas droit au plafond annuel de +10 %. Autrement dit, pour les baux ayant dépassé 12 ans sans clause de durée longue, les hausses de loyer consécutives au déplafonnement peuvent être immédiates et significatives.

Commercial19/03/2025

Cession du droit au bail

Cession du droit au bail : est valable la clause du bail commercial qui impose au locataire d’établir tout acte de cession, en ce incluant la cession du fonds de commerce, par acte authentique, le bailleur dûment appelé. A défaut de respect de ces stipulations, la cession du fonds de commerce comportant cession du droit au bail est inopposable au bailleur.

• Faits : bail portant sur un immeuble à usage d’hôtel. Le bailleur délivre un congé au preneur. Le preneur assigne le bailleur en contestation de ce congé puis cède son fonds de commerce d’hôtellerie à un tiers, selon acte sous signature privée. A la demande du bailleur, l’intervention volontaire du cessionnaire à l’instance en contestation du congé est déclarée irrecevable pour défaut de qualité à agir.

Devant la Cour de cassation, le cessionnaire soutenait que conformément à l’article L. 145-16 du code de commerce, la clause subordonnant la cession à l’établissement d’un acte authentique devait être réputée non écrite.

• La Cour de cassation rejette le pourvoi et juge qu’ayant exactement retenu qu’était valable la clause qui imposait au locataire d’établir tout acte de cession, en ce incluant la cession du fonds de commerce, par acte authentique, le bailleur dûment appelé, la cour d’appel, qui a constaté que ces stipulations n’avaient pas été respectées, a légalement justifié sa décision de retenir que la cession du fonds de commerce comportant cession du droit au bail était inopposable au bailleur. 

• Observations : le bail peut autoriser ou interdire la cession du bail ou la soumettre à certaines conditions telles que l’agrément du bailleur (art. 1717 du code civil). Cependant, en matière de baux commerciaux, l’article L. 145-16 du code de commerce a institué un régime dérogatoire au droit commun, en prohibant les clauses d'interdiction de cession du bail à l'acquéreur du fonds de commerce.

Pour autant, la jurisprudence interprète strictement l’article L. 145-16 du code de commerce et considère que les simples clauses limitatives ou restrictives qui subordonnent la cession à des contraintes particulières, telles que l’agrément du bailleur, mais sans fulminer une interdiction absolue et générale de toute cession, sont valables (Cass, Civ 3, 2 Octobre 2002, n° 01-02.035). Dans un tel cas, les motifs de refus d'agrément sont néanmoins soumis au contrôle judiciaire (le refus non motivé du bailleur n’est par exemple pas considéré comme légitime et est jugé comme abusif : Cass, Civ. 3, 9 mai 2019, n°18-14.540). 

En outre, la jurisprudence considère comme licites les clauses imposant de constater la cession par acte authentique (Cass. com. 12 juin 1963 : Bull. civ. III, n° 294) ou exigeant la présence du bailleur à l'acte authentique (CA Riom, ch. com., 28 févr. 2002).

A retenir : la cession du bail commercial peut être subordonnée à l’établissement de l’acte de cession par acte authentique.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 mars 2025, n°23-23.372

Commercial31/07/2018

Jurisprudence bail commercial : quelques arrêts intéressants

Civ 3e, 17 mai 2018, 17-11.963

La circonstance qu'une collectivité publique ait besoin d'obtenir l’avis préalable d’une commission pour conclure un bail commercial ne constitue pas une cause objective de précarité permettant de recourir à une convention d’occupation précaire. 

Civ 3e, 22 mars 2018, 17-15.830 

Le contrat de location-gérance conclu en violation des conditions exigées du loueur définies à l’article L.144-3 du code de commerce, qui n'ont pas pour finalité la protection des intérêts particuliers des parties, est atteint d'une nullité absolue. La déchéance du droit à renouvellement du bail, prévue par l'article L. 144-10, est donc encourue dès lors que le preneur consent un contrat de location-gérance atteint par la nullité prévue à l'alinéa 1er du même texte.

Com, 24 janvier 2018, 16-13.333 

L’administrateur judiciaire désigné dans le cadre d’une procédure collective peut mettre fin au bail à tout moment. Toutefois, la résiliation du bail prend effet à la date à laquelle le bailleur en est informé. 

Autre arrêt intéressant sur les conséquences de la nullité et les règles de prescription :

Civ 3e, 14 juin 2018 (17-13.422, 17-15.498)

Les restitutions consécutives à l'annulation d’un contrat ne relèvent pas de la répétition de l’indu mais seulement des règles de la nullité en sorte que le délai de prescription de l’action en restitution de la contrepartie en valeur de la jouissance des lieux ne peut courir avant le prononcé de la nullité du bail.

Commercial27/03/2015

Réforme du droit des pratiques restrictives de concurrence par le projet de loi Macron, par Jérôme Barbet

Le projet de loi Macron adopté sans vote le 19 février dernier comporte un certain nombre de mesures importantes en matière de pratiques restrictives de concurrence.

Le projet prévoit notamment l'application en métropole du mécanisme très controversé d'injonction structurelle déjà en vigueur dans les DOM-TOM en matière de position dominante dans le secteur du commerce de détail. Ce dispositif prévoit la possibilité pour l'Autorité de la concurrence d'enjoindre à une entreprise en position dominante, détenant une part de marché supérieure à 50 %, de "modifier, de compléter ou de résilier, dans un délai déterminé qui ne peut excéder trois mois, tous  accords et tous actes par lesquels s'est constituée la puissance économique qui permet les prix ou les marges élevées constatés. Elle peut, dans les mêmes conditions, lui enjoindre de procéder, dans un délai qu'elle fixe à la cession d'actifs". L'injonction structurelle est très critiquée, dans la mesure notamment où l'Autorité de la concurrence se voit ainsi attribuer une forme de pouvoir de contrôle sur les prix. En outre, le droit de la concurrence n'est pas censé interdire la position dominante, mais seulement l'abus d'une telle position.

Autre nouveauté : le projet de loi Macron réduit de façon importante le périmètre d'application de la convention unique annuelle, uniquement applicable dans les relations entre fournisseurs d'une part et distributeurs ou prestataires de services d'autre part. Aux termes du projet de loi Macron, l'obligation de conclure une convention unique annuelle avant le 1er mars de chaque année, dans le respect des exigences prévues par l'article L. 441-7 du Code du commerce, ne s'appliquerait plus qu'aux relations entre les fournisseurs et les distributeurs de commerce de détail, c'est-à-dire - selon le texte - les dstributeurs qui réalisent plus de la moitié de leur chiffre d'affaires hors taxes dans la vente de marchandises à des consommateurs ou pour un usage domestique et les centrales d'achat ou de référencement d'entreprises de ces distributeurs. Ainsi seraient exclus du périmètre de la convention unique annuelle, les relations entre fournisseurs et grossistes et plus généralement les relations dans le secteur de l'approvisionnement professionnel.

Par ailleurs, le montant maximum de l'amende civile, en cas de manquement aux règles relatives aux pratiques restrictives de concurrence (article L.442-6 III du Code du commerce) va être relevé. Actuellement d'un montant de 2 millions d'euros (ou du triple des sommes indûment versées) l'amende est fixée, dans le projet de loi, à un maximum de 5 % du chiffre d'affaires réalisé en France par l'entreprise sanctionnée au titre de l'article L. 442-6 du Code du commerce.

Le projet de loi Macron est actuellement examiné par le Sénat avant un dernier vote à l'Assemblée Nationale. Le texte est donc encore susceptible d'évoluer au gré des discussions parlementaires à venir.

Jérôme Barbet, Avocat associé